三亚海棠湾。陈标志/摄
数百亿级商业体量将在未来两三年集中释放，三亚海棠湾商业供需错配的压力客观存在。
中房报记者 陈标志 三亚报道
三亚海棠湾正成为资本的投资热土。
6月20日，兰桂坊集团与三亚市海棠区在香港签署投资合作协议，计划投资10亿元打造“海上兰桂坊”，以填补海棠湾高端夜间消费空白。这也是海南自贸港重磅琼港文旅项目之一。
不止海上兰桂坊，总投资70亿元的太古里、150亿元的万象城、10亿元的兰桂坊，以及投资25亿元且首期已开业海棠故事，一众重磅商业项目正在这片海岸线上密集落子，湾区商业配套迎来全面爆发。
全面发力之际，三亚海棠湾商业项目能否面临供给过剩？
“海棠湾这一轮资本集中布局信号意义很强，说明市场对封关后的‘政策红利’有明确预期，但短期供给过剩的风险不容忽视，近两年客流增速已经放缓，而数百亿级商业体量将在未来两三年集中释放，供需错配的压力客观存在。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
商业项目“扎堆”海棠湾
三亚海棠湾一角。陈标志/摄
5年前，三亚海棠湾商业版图几乎由三亚国际免税城“一肩挑”。
这座总占地面积374亩、建筑面积达39.81万平方米的免税综合体，由一期（A/B/C区）、二期（河心岛）及地标景观“云戒桥”串联而成，将高端购物与文旅体验深度融合，单日销售额曾突破2亿元。
如今，这片海岸线上的商业图谱已然大变。
三亚海棠湾文化商业综合体“海棠故事”于今年2月首期正式开街。陈标志/摄
已建成运营的项目方面，“海棠故事”文化商业综合体于2026年2月首期正式开街，总投资25亿元、占地约146亩，一次性引入9家海南首店/旗舰店，成为三亚迄今规模最大的“星厨聚落”。
海棠湾在建商业项目的阵容更为庞大。
三亚国际免税城三期（三亚太古里）总建筑面积41.27万平方米，总投资70亿元，目前已全面封顶，计划2026年起分阶段落成；华润三亚海棠湾万象城项目总投资高达150亿元，被列入海南省2026年重大项目计划；复星旅文打造的“超级地中海”定位为全球首个AI主题度假区，将与三亚·亚特兰蒂斯形成“双地标”超级度假集群。
此外，何猷君旗下企业以6.81亿元竞得海棠湾111亩用地，计划投资不低于14亿元打造电竞体育文旅融合项目。
从免税购物到高端零售，从文化餐饮到夜间娱乐，从主题度假到电竞体育——三亚海棠湾正在从单一的免税消费中心，裂变为一个业态多元的商业生态系统。
不久前，太古中国区主席蒋意达接受媒体采访时表示，目前太古在海南投资涵盖地产、饮料、航空三大核心业务领域，在三亚的太古里项目，由太古地产联合中免股份合作开发，构成三亚国际免税城三期。
记者了解到，作为全国高端度假酒店最密集的区域之一，三亚海棠湾汇聚了亚特兰蒂斯、洲际、艾迪逊等20余家一线品牌，客房总量超1万间。
有观察人士认为，兰桂坊等两大IP加入，使三亚海棠湾的商业链条趋于完整：日间有免税购物（免税城一二期）+高端零售（万象城）+文化体验（海棠故事），夜间有娱乐消费（兰桂坊）+主题度假（超级地中海），初步形成了“24小时全时活力湾区”的雏形。
供给过剩？
三亚旅游淡旺季明显，一年仅有寥寥3个月旺季。陈标志/摄
繁荣之下争议隐现。一大批商业项目扎堆落地同一片海岸线，会不会出现供给过剩？
长期观察三亚商业项目发展的某开发企业负责人表示，目前，三亚重点商业综合体总建筑面积约180万平方米，按常住人口110万计算，人均商业面积接近1.63平方米，已高于一二线城市人均1.2~1.5平方米水平。
外地游客在三亚海棠湾某项目看房。陈标志/摄
“短期来看，海棠湾商业压力还不太明显。但随着各商业综合体项目陆续开业，压力很快会凸显。”上述某开发企业负责人说。
从三亚海棠湾片区10年土地供应情况来看，也证明了上述某开发企业负责人的疑虑。据不完全统计，2016年至2026年10年间，三亚海棠湾片区公开挂牌出让土地59宗左右，其中住宅地块13宗，商业地块31宗，占比52%，土地供应呈现商业地块高企的特点。
从结构来看，海南商业体同质化风险也值得警惕。一位不愿具名的资深地产人士分析称，三亚各大商场品牌重复率达90%以上，“餐饮+零售”业态高度趋同，如果新项目创新性不足，企业的“规模扩张”很可能最终演变为“低效竞争”。
“尽管各商业项目宣称定位不同，但在高端消费这一大类下，彼此之间的替代性很强。如果未来国际客流导入不及预期，或者政策落地节奏慢于项目建设速度，这片湾区商业很可能要经历一轮较为痛苦的‘优胜劣汰’。”严跃进表示，当然，长期来看，海棠湾作为国际旅游消费中心核心承载区的战略价值依然值得关注。
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