记者丨唐韶葵
编辑丨吴抒颖 张伟贤
6月24日，厦门2026年第二批次经营性住宅用地土拍收官。
厦门此轮土地出让共挂牌推出6宗涉宅地块，覆盖思明、湖里、集美、翔安四大片区，全部底价成交，总成交金额70.39亿元。本次出让地块总用地面积18.79公顷，计容建面合计31.64万平方米，拿地主体均为国贸、象屿、联发等厦门本土头部国企及合作联合体。此次地价分化明显：岛内思明将军祠地块成交楼面价4.8万元/平方米，湖里金山地块楼面价3.85万元/平方米；集美三宗地块楼面价区间为1.6万元-1.7万元/平方米；翔安东山地块楼面价1.5万元/平方米，岛内外地价梯度清晰。
易居研究院副院长严跃进认为，本轮土拍全线底价成交，折射出土地市场告别粗放扩储、转向精细化投资运营的发展趋势。现阶段供地节奏、地块规划更贴合房企现金流状况与实际拿地意愿，供地精准度显著提升，持续夯实土地市场企稳基础。
厦门楼市，唐韶葵/摄
土拍托底的积极信号
厦门此轮土拍折射出土地市场仍处于调整筑底阶段，但政策端、需求端多重支撑因素已逐步显现。
易居研究院研报指出，本次土拍零溢价成交并非单一的市场走弱信号，主要源于供地端主动结构性调控，以“减量提质”策略托底土地盘面。本次出让地块集中落地于配套成熟、存量去化压力较小的主城与近郊核心板块，地块容积率多控制在2.1，部分低密地块容积率低至 0.66，引导房企打造差异化改善产品，规避区域产品同质化竞争。优质区位搭配低密地块供应，一方面抬升项目远期去化预期，贴合全国楼市高端改善产品开发大势；另一方面，岛内、岛外地价梯度清晰，形成安全利润缓冲空间；此外，底价成交模式也有效压缩了拿地成本，为房企保留合理盈利空间，这也是行业理性投资的直接体现。
一个事实是，在行业利润收窄、投资容错空间下降背景下，房企普遍坚持“以销定投”，依托回款能力、区域资源差异化补仓。此外，厦门本轮土拍拿地主力为国贸、象屿、联发等本土头部国企，由此可见房企投资布局更趋审慎精准，多区域分散拿地对冲风险，同步布局岛内高端、岛外改善两大赛道，拿地主体结构优化，侧面反映房企对后市预期持续改善。
克而瑞厦门数据显示，自2025年6月起，厦门新房价格环比由跌转涨，行情修复动能充足，有效提振企业拿地意愿。
严跃进也表示，今年二季度全国土地市场均呈现同类特征，房企投资逻辑回归三大核心：真实刚需与改善需求、板块长期价值、产品差异化竞争力。
同策研究院联席院长宋红卫的观点与之接近。他表示，历经多轮周期调整，厦门二手房价格指数已回落至十年前水平，市场房价逐步回归合理区间。“十四五”期间厦门持续加码保障房建设，累计筹集保障性租赁住房13.6万套（间）、建成保障性住房5.87万套（间），超额完成试点建设任务，有效满足刚需居住需求，大幅缓解青年群体置业压力。
在土拍格局层面，宋红卫分析，当前土地市场呈现明显分层特征：一线、强二线城市土拍参与者以央企、国企及本地头部房企为主，普通二线及更低能级城市则多为本土房企拿地，厦门本次供地完全贴合这一规律。全场地块零溢价成交，直观体现房企投资心态趋于保守，但行业对新标准高品质改善住宅仍保有开发信心。
同策研究院的调研数据也反映出需求端对楼市的长期支撑基础较为稳固：楼市调整叠加产业扩容持续吸引外来人口落户，2025年末厦门常住人口为536.50万人，有力支撑核心片区刚需低价二手房成交。与此同时，近两年厦门大力推行高品质住宅建设，精准匹配改善置换需求；存量置换房源持续放量，也为刚需购房者提供充足选择，形成新房改善、二手刚需的良性置换格局。
楼市流速变快
土拍结构性分化与新房、二手房置换链条的打通，侧面反映出房企进入精细化投资布局新阶段，从而持续加快楼市修复进程。
以建发房产在厦门在售的建发宸启瑞湖为例，项目可看作是厦门本土国企分散布局、精准补仓的典型投资样本。
2024年，建发房产联合港务地产分两批次底价摘得该宗地块，首期楼面价4.42万元/平方米，二期楼面价进一步下探至4.1万元/平方米。在整个拿地环节中，房企摒弃溢价竞争，通过底价拿地预留充足盈利安全垫，践行“匹配现金流、压缩投资容错成本”的精细化拿地思路。
在地块开发层面，建发对大面积宗地实行拆分统筹开发，规划高端豪宅组团宸启瑞湖与改善组团瑞湖公馆两大产品线，采取梯度开发、错峰推盘模式，对冲单一产品的市场波动风险，精准匹配市场分层置业需求。
在软件园三期板块，21世纪经济报道记者在鹭起潮樾项目售楼处发现，周末来看房的客户络绎不绝。据项目营销总监苏闻透露，近期项目去化流速有加快迹象，月均去化量在30套左右。其中82平方米、89平方米的刚需小户型去化速度最快，基本上3-4个月即可完成一轮批量去化，138平方米的大户型去化相对平缓，结构性去化特征显著。相较于岛外部分滞销楼盘月销个位数的行情，该项目依托产业配套，去化表现稳居岛外中等偏上水平。
据了解，2024年以来，厦门岛外楼市持续调整，昔日片区高价地项目大幅折价销售，房企通过产品升级、务实运营、留存优质房源等方式对冲亏损，同时市场客群、行业逻辑彻底迭代。可以说，厦门楼市进入了产品为王、交付为本的新周期。
以鹭起潮樾为例，该项目整体规划6栋住宅楼，自2024年开盘销售以来，项目建设与交付节奏稳步推进，目前楼栋去化、工程进度呈现明显梯度分化。其中1、2、3号楼已实现100%工程完工与交付落地，是项目首批成熟交付组团；5、6、7号楼工程进度完成80%～90%，为当前主力在售楼栋。
据苏闻透露，项目首批房源将于2026年底完成交付，二期房源交付节点锁定2027年6月，整体交付周期平稳可控。
值得关注的是，鹭起潮樾明确调整销售策略，不再采取全面清盘的模式，计划留存部分尾盘降低亏损幅度。
据知情人士透露，鹭起潮樾这一策略核心源于项目亏损现状，作为片区昔日高价地项目，其地块原始拿地价高达3.2万元/平方米，初期规划售价4.5万元/平方米，但受楼市大环境影响，当前均价仅1.8万元至1.9万元/平方米，项目整体处于亏损状态。留存房源旨在等待市场回暖，未来可通过价格修复减少亏损，同时不排除对接政府人才房的可能性，挖掘长期价值。
横向对比来看，集美区软三板块房价断层明显。鹭起潮樾周边以安置房为主，无新增商品房竞品，周边二手安置房单价仅1万元至1.1万元/平方米，中间价位的刚需改善产品出现明显空白。从某种程度上来看，这为项目去化创造了一定市场空间。
业内人士分析指出，伴随楼市回归居住属性，厦门岛外置业结构已完成重构，投资客基本退出市场，产业刚需、地缘改善、外地落户青年成为购房主力，客群年轻化特征明显。鹭起潮樾去化提速，一方面带动了集美灌口本地改善需求持续释放，另一方面也吸引了大量漳州、龙岩、三明等闽南周边外溢客群入场，多为给在厦就业、落户的子女购置婚房的家长，看好城市长期发展与配套资源。
近三年厦门楼市逻辑发生根本性切换，购房者日趋理性，不再透支远期规划，更看重实景配套、落地交付与透明的产品标准。行业经营节奏全面趋于务实，即便部分项目面临前期地价带来的盈利压力，也可通过精细化运营、优化产品与服务实现价格稳步修复并控制亏损，最终保持稳定去化。
严跃进指出，厦门楼市发展现状，正是此轮土拍全数底价成交、国企托底的一个重要原因。
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