苗野丨发自上海
上海供地开始“抢跑”了。
6月23日，上海市土地交易事务中心正式发布第六批次拟出让住宅用地预告清单。杨浦、徐汇、奉贤三宗涉宅地块正式“上架”，合计出让面积约13.49公顷。
此时距离上海第五批次集中土拍现场竞价还有一周时间，这一次“抢跑”，打破了上海集中供地以来“上一批成交完毕再释放下一批”的惯例。
市场人士认为，此举核心逻辑并非简单的“加速”，而是在“减量提质”的总框架下，通过优化供地节奏与结构，主动引导市场走向。第六批次的三宗地块均经过规划调整，全部来自存量用地的功能腾挪，体现了“精供优供、提质缩量”的导向，这将成为上海土地市场的常态。
三宗地块中，杨浦内环滨江八埭头地块的含金量最高，被众多行业观察人士视作上海今年进入公开土拍市场的年度最重磅地块之一。
该地块坐落杨浦内环核心滨江板块，坐拥一线黄浦江滨江景观资源。地块总出让面积7.24公顷，包含3个子地块，其中03A1-05和03A2-02为普通商品房用地，合计建筑面积约14.78万平方米。地块距黄浦江仅300米，对望陆家嘴，紧贴地铁4号线杨树浦路站，800米范围内覆盖4、12、18号线三轨交会。
值得关注的是，该地块前身是“八埭头滨江园”项目所在地，因开发商资金链问题陷入停滞。此次历经规划调整，由原商办主导转为大幅增加住宅比例，旨在为杨浦滨江核心区补充居住功能。
业内普遍预测，作为上海核心城区稀缺的滨江住宅储备用地，该地块预计将吸引多家品牌房企扎堆角逐，极有可能拍出2026年杨浦滨江新的“地王”。
另一宗徐汇康健地块同样稀缺。该地块地处上海内中环成熟居住板块，板块新房已断供近5年，上一次出让要回溯至2021年。该地块曾是冠生园食品厂所在地，是闻名全国的“大白兔奶糖”诞生地。紧邻地铁12号线虹漕路站及12、15号线桂林公园站，双轨交会。住宅子地块占地约2.9万平方米，容积率2.2，“断供”带来的稀缺性叠加板块成熟的配套资源，使其成为本批次土拍另一大看点。
此外，奉贤新城地块则为低密住宅用地，容积率仅1.05，出让面积约1.54公顷，未来预计将打造低密别墅类产品。地块距离地铁5号线奉贤新城站约500余米，属于标准地铁盘，承接刚需外溢、近郊改善的置业需求，是对市场多层次产品结构的一次精准补位。
“三宗地块各有侧重，覆盖三大置业赛道，适配性较强。”市场人士认为，杨浦滨江商办转居住、徐汇康健工业用地盘活、奉贤新城商办降容做低密，均是在优化地块功能与供给，也契合了上海土地市场从追求规模转向追求质量，从被动供应转向主动调节的信号。
“抢跑”并非无缘无故。截至5月底，上海今年仅成交土地31幅（含协议），总金额约454亿元。即便计入即将进行的五批次地块，今年上半年土地出让金也创下2020年以来同期新低。
这一趋势与上海主动收缩供地的顶层设计直接相关，2026年商品住房用地计划供应275至385公顷，按中值计算较2025年减少约100公顷，降幅达23.3%。这是上海连续第五年主动缩减宅地供应量。
供地“减量”的大背景下，“冷热分化”的格局贯穿了上半年上海土拍的全过程。
第一批次3宗地块收金约68亿元，仅青浦地块溢价6.57%，其余底价成交；第二批次仅1宗长宁内环宅地，保利59.22亿元竞得，溢价6.43%；第三批次3宗地块成交72亿元，徐汇长桥地块溢价超25%，其余也底价成交。
5月底的第四批次土拍竞争较为激烈，5宗地块最终揽金110.45亿元，整体溢价率达33.5%，3宗溢价超35%。其中，虹口内环核心地块吸引12家房企同台围猎，经过63轮竞价由上海城投以19.3亿元竞得，成交楼面价达10.85万元/平方米；闵行浦江镇地块历经136轮竞价，由大华集团以36.55亿元拿下，溢价率40.72%；浦东南码头地块历经112轮竞价由保利置业斩获，溢价率40.04%。
中指研究院上海数据中心总经理张文静认为，当前房企对一线城市核心区域、成熟板块以及高品质住宅产品仍保持较高拿地预期。在热度未退之时推出“压箱底”地块，无疑能实现土地价值最大化。第六批次推出的杨浦八埭头和徐汇康健两宗核心区地块，大概率将延续高溢价、多轮竞价的激烈态势。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从第四批次开始，上海土拍已经呈现出“核心聚焦”的特征。房企的拿地逻辑正在从“广撒网”转向“精准狙击”，只抢最核心、最稀缺的地块。第六批次的“双王炸”配置，正是对这一趋势的精准回应。
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